过去，房地产变天，都是政策影响。但这一次，真的不一样，它是由当下最具颠覆性的科技变革带来的。
刚刚过去的春节长假期间，科技圈发生了很多大事，且基本都与AI相关——央视春晚成了AI和机器人的舞台，特斯拉纯无人驾驶出租车Cybercab正式量产下线，AI领域技术升级和巨额融资的案例更是不胜枚举，比如，由李飞飞联合创办的World Labs完成了10亿美元的新一轮融资。
据了解，World Labs专注于「空间智能」领域，通过构建世界模型使AI能够理解、导航和推理三维空间。其首款产品Marble可根据图像、视频或文本输入生成交互式高保真3D环境……
近几年，人工智能已经贯穿不动产的全产业链，不仅实现了提效降本、提高了产品溢价，还创造出了新的商业模式。
而空间智能则更进一步，通过整合地理信息系统（GIS）、人工智能（AI）、大数据分析、物联网（IoT）和遥感技术，其具备对空间数据进行深度挖掘和动态建模的能力，它不仅能理解「在哪里」，还能预测「会发生什么」，将对包括房地产在内的不动产行业带来系统性变革。
投资决策
从经验驱动转向数据驱动
小明曾跟众多标杆房企的投资总、总裁深度交流。过去，投资拿地十分依赖个人和团队的经验。
做得精细一点的，布局一个陌生城市，除了会构建一套投资拿地的指标体系，还会派出一个小分队，提前进入该城市考察风土人情，逛菜市场、下馆子，了解当地人的生活习惯和喜好。
但即便精细模式下，选址、定价、风险评估常因信息碎片化导致失误。而且，依赖经验，意味着人为因素干扰无法排除，评估时间也很长……
比如，地块强排和投资测算，不少企业每成功拿下一块地的背后，是几十块做过地块强排和投资测算的地块。需要消耗大量的人力。
早在几年前，借助AI，只需输入地块大小、形状、产品系的限制性参数等，系统就可以快速从几千种方案中挑选出对应方案，且耗时只有传统方式的1/10。进入空间智能时代，耗时只有传统方式的1/100。而且，其不仅能整合人口流动、交通网络、经济指标、环境数据（如气候、污染），生成动态区域价值热力图，还能实时接入气象、地质数据（如洪水、地震风险地图），AI模型自动评估不动产的灾害风险指导投资避险，进而大幅提高投资成功率和回报率。
比如，某房企利用实时交通数据等，让AI优化写字楼选址，使投资回报率提升了15%-20%。
规划与设计
从静态图纸到智能动态模拟
早在房地产冲顶回落之前，小明外出调研交流时，很多标杆房企的老总就感慨：现在很多城市的规划理念很超前，我们常常觉得跟不上步伐。
不过，传统的城市规划依赖静态图纸，难以模拟真实场景，随着时代变化，常导致资源浪费或功能冲突。比如，某些城市规划时未预留非机动车道，在当下就十分被动。
而通过数字孪生城市，构建城市级3D空间模型，模拟人口密度、交通流量、能源消耗、消费等，可以极大地优化社区布局。
在国外，新加坡「虚拟新加坡」平台已用于规划低碳社区。在国内，雄安新区在全国首次提出「数字孪生城市」概念。新区的每一栋建筑，都在建设之初便开始形成与之孪生的数字化建模。公园、绿地和水系，数字化建模也始终在同步规划建设。在雄安，AI 红绿灯系统具备自主「思考」能力，车流增多时，绿灯时间会自动延长。
落到房企开发的某个项目，AI+空间智能深度融合，不仅可以快速输出规划方案，匹配城市整体规划和社区生长模型，还可以通过分析太阳轨迹、风向等空间数据，自动推荐建筑朝向、采光设计，能耗降低30%以上。空间智能与BIM相结合，更能实现从设计到施工的全流程优化。
比如，一个20万方的工程项目，人工测量要四五天，AI+无人机土方测量，只需十几分钟就能完成精准的自动化数据采集。
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客户体验
从线下看房到沉浸式交互
这几年，传统房产营销人一个最大的感受是：客户不轻易到案场了。小明认为，这很正常。
一方面，潜在客户越来越多的通过线上获取信息，AI让信息的获取十分高效，如果你的项目没有打动他的点，他不会浪费时间去案场。
另一方面，很多置业顾问的能力堪忧。讲一个小明多年前亲身经历的事情。当时，房地产还十分火爆，小明去大湾区某个城市参访一个项目。对方安排了一个置业顾问接待和讲解。可是问及项目的核心亮点，置业顾问翻来覆去就只有一个点：我们项目地段好。
不少销售顾问比上面提到的这位要好得多，但也仅仅停留在熟练地背诵销讲资料而已，很难打动客户。这在AI时代，是非常致命的……
现在，VR看房，AI分析用户偏好精准推送房源等，已经很成熟了。最近，小明参访某项目时，对方表示，他们在前述基础上，还在推定制服务，客户在购房签约时，就可以通过VR选装系统，在虚拟空间中「走」进未来的家，系统可以精准还原空间尺寸与光影效果，还支持风格、材质、功能布局的实时切换与比对，让客户沉浸式体验个性化设计的最终呈现……VR沉浸式看房，打动客户加速成交，
AI算法让这种体验的深度进一步增强，这比销售人员任何漂亮说辞都有效。
运营革命
从被动维修到主动预测
至于进入运营阶段，AI的应用范围就更广泛了。比如，现在小区门禁的人脸识别，就是AI技术最基础的应用。
机器人清扫、安全巡逻也已经很常见了。帮助物业运营、资产管理降本提效。在前几年特殊时期，还更加安全。
长沙城发登录系统，即可实时查看集团的资产地图，6000余项资产的前世今生，动态经营信息一目了然；在夏茅工业园区，广州城更将一级土地整理、二级房地产开发和三级物业运营的计划运营打通，真正实现了全过程管控，更首创了线上纪检库……带来的效能提升，肉眼可见……点击了解云资管，唤醒沉睡资产
而且，搭载AI算法之后，运维可以从过去的被动响应走向主动预测。比如，通过在建筑中部署传感器，空间智能平台实时分析数据，预测设备故障（如管道漏水、电路过载），提前维修。智能楼宇，运维成本整体可以降低20%左右。
与此同时，通过空间数据（如建筑朝向、周边绿化）优化空调、照明系统，实现「按需供能」，可以让楼宇的能耗降低25%左右。
商业模式
量变到质变的自然涌现
提质增效很重要，但从终极形态来看，这只是比较浅层次的应用，量变一定会产生质变——AI还能创造新的商业模式。
比如，AR、VR等技术除了帮助租户更合理布置空间，提高空间利用效率，还能发现空间的新价值……某顶级资产管理企业就有一个很大的团队专门做数据研究和AI算法的，以便让AI为业务提供更大的赋能。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升
长租公寓、产业园区等运营商，通过大数据和AI，得以在空间之外，提供大量增值服务，成为重要收入来源。
……
空间智能，将不动产行业从「资源消耗型」转向「数据价值型」。比如，普洛斯给宝马提供了数年的汽车配件的配送物流服务，最后竟然能给宝马定制研发大楼。因为掌握了宝马中国的丰富数据，它比宝马更懂宝马需要什么样的大楼。
这些，还是AI还不太聪明的时候就已经能够做到的。未来，空间高度智能的时代，定制化的空间解决方案将成为常态。
小 结
纵观世界文明史，每一次科技变革都会给人类生产生活带来巨大而深刻的影响。这一次，也不会例外。
早在几年前，牛津大学教授安德鲁·鲍姆（Andrew Baum）在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中，将PropTech划分为三个时代：
1.0时代，PropTech只用于数据分析，是辅助工具；2.0时代，开始助力交易服务、智慧建筑（如绿色建筑、整体智能家居系统）、共享经济。目前，1.0时代已经过时，2.0时代已经日渐成熟，PropTech正加速进入3.0时代——空间智能，其关键词是区块链、人工智能、机器人等。
由于不动产是世界上规模最大的资产类别，科技对不动产的改造具有无限性，技术的一点点改变带来的影响都是巨大的。这也会进一步拉大房企之间的差距，对房企来说，赶紧行动起来，走向数字化、智能化，比任何时候都更加紧迫。
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